Bedeutung der WEG-Reform 2020 für Wohnungseigentümer
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWe). Es wurde im Jahr 1951 erlassen und zuletzt im Jahr 2007 novelliert. Seit dem 1. Dezember 2020 gilt nun eine umfassende Reform des WEG, die das Gesetz an die heutigen Anforderungen anpassen soll.
Bedeutung der WEG-Reform 2020 für Wohnungseigentümer
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWe). Es wurde im Jahr 1951 erlassen und zuletzt im Jahr 2007 novelliert. Seit dem 1. Dezember 2020 gilt nun eine umfassende Reform des WEG, die das Gesetz an die heutigen Anforderungen anpassen soll.
Die Reform soll vor allem die Entscheidungsfindung und die Durchführung von baulichen Maßnahmen erleichtern, die Verwaltung professionalisieren und die Rechte der einzelnen Eigentümer stärken.
Was ändert sich bei baulichen Maßnahmen?
Bisher war es oft schwierig, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder an den Sondereigentumseinheiten zu beschließen oder zu gestatten, da dafür in der Regel die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer erforderlich war. Dies galt insbesondere für Maßnahmen, die der Barrierefreiheit, der energetischen Sanierung, der Förderung der Elektromobilität oder dem Einbruchsschutz dienten.
Die Reform vereinfacht nun die Beschlussfassung über solche Maßnahmen, indem sie eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen lässt, ohne dass es auf die Zustimmung aller Betroffenen ankommt. Dabei haben grundsätzlich nur diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wird oder wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. In diesen Fällen haben alle Eigentümer anteilig die Kosten zu tragen.
Die Reform schützt aber auch die Interessen derjenigen Eigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zustimmen. Sie können verlangen, dass ihnen ein angemessener Ausgleich gewährt wird, wenn sie durch die Maßnahme einen Nachteil erleiden. Außerdem können sie verlangen, dass ihnen eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn sie diese auf eigene Kosten durchführen wollen und keinem anderen Eigentümer ein Nachteil entsteht.
Was ändert sich bei der Verwaltung?
Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Eigentümer unbeschränkt im Außenverhältnis. Im Innenverhältnis hingegen darf dieser lediglich Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung (ohne Eigentümervotum) treffen, oder wenn eine Frist zu wahren oder ein Nachteil abzuwenden ist.
Beispiele für die untergeordneter Bedeutung sind:
- kleinere Reparaturen,
- Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen,
- gerichtliche Durchsetzung von Vorschuss-/Nachschussforderungen.
Das Gesetz gibt den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit, die Befugnisse über die der Verwalter eigenmächtig entscheiden darf einzuschränkung oder zu erweitern.
Die Reform soll auch die Professionalität und Transparenz der Verwaltung verbessern. Dazu führt sie unter anderem folgende Neuerungen ein:
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird als rechtsfähiger Verband anerkannt, der selbst Träger von Rechten und Pflichten ist. Damit soll unter anderem die Haftung für Schäden am Gemeinschaftseigentum klarer geregelt werden.
- Die Bestellung eines Verwalters ist künftig zwingend vorgeschrieben, es sei denn, alle Eigentümer übernehmen gemeinsam die Verwaltung. Der Verwalter muss über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen und seine Qualifikation nachweisen.
- Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich stattfinden und kann auch online durchgeführt werden.
- Ebenfalls wird die Einladungsfrist von zwei auf drei Wochen verlängert.
- Die Beschlussfähigkeit ist unabhängig von der Zahl der erschienenen oder vertretenen Eigentümer gegeben, sofern keine verschärfende Regelung in der Teilungserklärung vermerkt ist.
- Die Verwaltung muss den Eigentümern regelmäßig einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht vorlegen.
Fazit
Die Reform des Wohnungseigentumsrechts bringt viele Änderungen mit sich, die sowohl Chancen als auch Herausforderungen für die GdWe darstellen. Es ist daher ratsam, sich frühzeitig mit den neuen Regelungen vertraut zu machen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.
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